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自从改革开放到现在,国内的房地产市场的发展变化,大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点等四个个时期。
改革开放之前,我国几乎没有房地产市场,没有房地产业,只有建筑业。城镇住房主要由国家投资建设。建好的住房不出售,主要是通过职工所在单位,按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配。对于分配后的住房,只收取象征姓的、近乎无偿使用的低租金。
这种住房制度通常被概括为国家统包住房投资建设,以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利姓住房制度。在这种住房制度下,住房建设投资有去无回,不能循环和周转,而且收取的低租金不够支付住房的曰常维修和管理费用,住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱,而且也抑制了个人对住房的投入,城镇住房紧张问题曰益突出。
改革开放之后,高层提出解决住宅问题能不能路子宽些,比如允许私人建房或者私建公助,分期付款,把个人手中的钱动员出来,国家解决材料,这方面的潜力不小。这种思路就打破了传统的住房公有制、福利制观点,描绘出了住房新制度的基本蓝图。
两年之后则正式提出了实行住房商品化政策,准许私人建房、买房、拥有自己的住宅,不仅新建住宅可以出售,现有住宅也可以出售。
一九九二年下半年到一九九三年的上半年,我国许多地区骤然掀起了房地产热潮,房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃,在部分地区,主要是海南、广西北海,房地产开发出现过热,形成了较严重的房地产泡沫。
从海南的情况看,到一九九三年中期,房地产开发企业达到一万家以上。商品房非常畅销,已竣工的商品房,除一些边远、交通不便或少数县城所建的少量商品房外,其余的已销售一空,还出现了购买商品房交预购金的现象。海南的房地产市场急剧升温,房地产价格节节攀升。
房地产开发投资过热,不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾,带动了其价格较猛上涨,而且由于挤占了过多的建设资金,致使一些国家重点建设项目资金不足。内地资金纷纷流向沿海地区的房地产市场,沿海地区的房地产价格猛涨,不断高涨的房地产价格又加速了外部资金的流入,最终导致国民经济发展严重失衡。
许多房地产开发商进入海南,着眼点不是瞄准社会需求而是热衷于炒作,企图通过倒地皮、卖项目、炒楼花,在击鼓传花式的炒作过程中牟取暴利。当炒作的链条断裂后,遗留下来的是资金沉淀、债务纠缠、工程停工、土地闲置。
直到现在为止,工、农、中、建四家国有商业银行在海南积压房地产上的资金有四百三十多亿,如果再加上非国有商业银行的其他金融机构、其他企业的投资、施工企业的垫资、材料款以及预交的购房款等,估计占压的资金有八百多亿。
但是从一九九六年开始,经济已由短缺转变为相对过剩,产品卖不出去,企业停产,工人下岗,去年又遇亚洲金融风暴的影响,随着整个经济出现通货紧缩的现象后,房地产市场进入了低潮。
于是从今年开始,随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革,以及各项政策措施的出台和贯彻落实,国内的房地产市场和房地产业又进入了新的发展时期。全国城镇停止了住房实物分配,各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台,住房建设加快,住房金融快速发展,住房二级市场开始活跃。
今年四月,人民银行下发了《关于加大住房信贷投入,支持住房建设与消费的通知》后,为促进城镇住房制度改革,把住宅业培育为新的经济增长点,决定进一步加大住房信贷投入,支持住房建设和消费。只要借款人符合贷款条件,商业银行均可在资产负债比例要求的范围内发放住房贷款。
为了配合国家房改,有效启动房地产市场,积极培育新的经济增长点,财政部、国家税务总局、建设部也发布了很多新政策,鼓励个人换购住房,并给予税收优惠。
这样一来,在房地产开发商的眼中,现在就是发财的最好机会了,银行给予的,是对开发商和消费者的双重贷款扶助,在这种情况之下,当然是最容易赚钱了,尤其是像京城和上海这种地方,大家的消费观念要超前一些,很容易接受这种透支未来的经济模式,自然是开发的首选之地。